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湛江住建局印發商品房預售款監督管理暫行辦法 將于2021年5月1日實施
發布時間:2021.03.18    來源:湛江市住房和城鄉建設局   瀏覽次數:
2021年3月15日,湛江市住房城鄉建設局發布印發《湛江市住房和城鄉建設局商品房預售款監督管理暫行辦法》的通知,該通知將于2021年5月1日印發實施,對住房管理進行監督。

以下是通知全文:

湛江市住房和城鄉建設局商品房預售款監督管理暫行辦法

第一章 總則


第一條 為加強本市商品房預售款監督管理,保證商品房預售款?顚S,維護商品房交易雙方的合法權益,促進房地產市場健康發展。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》和《廣東省商品房預售管理條例》、《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房〔2010〕53號)等法律、法規的規定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區域內經批準預售的商品房預售款的收存、使用和監督管理工作,適用本辦法。
第三條 本辦法所稱商品房預售款,是指預購人依照合同的約定,預先支付給房地產開發企業,在商品房驗收交付使用前用作該商品房建設費用的款項,包括首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。
第四條 湛江市住房和城鄉建設局(以下簡稱市住建局)負責監督指導全市商品房預售款監管工作。各縣(市、區)相應的職能部門負責組織實施本行政區域內商品房預售款監管工作,房地產交易機構負責開展本區域商品房預售款監管具體工作。

第二章 一般規定


第五條 房地產開發企業須在商品房項目所在地的銀行設立商品房預售款專用賬戶(以下簡稱預售款專用賬戶)。預售款專用賬戶內的款項,用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費。主體工程完成驗收后,在符合規定的留存比例條件下(詳見第十三條),房地產開發企業可申請劃撥該項目在取得預售證前支付的工程款、法定稅費等資金。
第六條 房地產開發企業應在申請商品房預售許可證前設立預售款專用賬戶,并在商品房項目所在地的房地產交易監管機構(以下簡稱監管機構)辦理預售款專用賬戶監管手續。監管機構、監管開戶銀行(以下簡稱監管銀行)、開發企業三方應簽訂商品房預售款監管協議(以下簡稱監管協議)。房地產開發企業一個預售許可證原則上對應一個預售款專用賬戶。
第七條 辦理預售款專用賬戶監管手續,房地產開發企業應當向監管機構提供下列資料:

(一)申請書原件;


(二)選定的監管銀行及開立的預售款專用賬戶名稱、賬號;


(三)與監管銀行簽訂的監管協議。


第八條 房地產開發企業應根據項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃,并根據用款計劃申請使用商品房預售款。用款計劃應按照取得預售許可、主體工程完成驗收、竣工驗收備案等三個環節設置資金使用節點,并在每個節點留存不低于本辦法第十三條規定的保底資金留存額度。
第九條 房地產開發企業在房地產項目辦理首次登記后,持下列資料到監管機構申請解除該項目預售款專用賬戶監管。

(一)申請書原件;


(二)已辦理首次登記的《不動產權證》。


監管機構核實后,出具預售款專用賬戶監管解除證明,房地產開發企業憑解除證明向監管銀行辦理解除預售款專用賬戶監管。

第三章 預售款的存入、使用


第十條 預購人應當按合同約定的付款時間,將商品房預售款直接存入商品房預售款專用賬戶,憑銀行出具的存款憑證,向預售人換領交款收據。
第十一條 房地產開發企業或銷售企業與預購人網上簽訂商品房預售合同時,不得以現金的方式直接收存商品房預售款,應要求預購人以銀行轉賬或POS機刷卡等方式直接存入預售款專用賬戶。網上聯機打印《湛江市商品房預售款繳款通知書》交給預購人后,由預購人將購房款直接轉入預售款專用賬戶;同時,房地產開發企業向預購人開具收據或發票;發生退款的,按原支付途徑,將資金退回預購人的銀行賬戶。
第十二條 采取商業貸款或住房公積金貸款的,由貸款銀行或住房公積金管理機構將購房貸款直接劃入相應的預售款專用賬戶。
第十三條 房地產開發企業取得項目的預售許可證后,預售款專用賬戶的資金按累計進賬總金額的10%作為保底資金留存;主體工程完成驗收后,按累計進賬總金額的5%作為保底資金留存;辦理竣工驗收備案后,按累計進賬總金額的2%作為保底資金留存。
第十四條 房地產開發企業申請撥付使用預售款專用賬戶內的資金,應向監管機構提交以下材料:

(一)申請書原件;


(二)監管銀行對賬單原件(需經銀行蓋章);


(三)預售款撥付記錄累計表原件;


(四)用款單位申請原件。


(五)用于支付工程款的,由監理單位出具的施工進度情況說明;用于支付購買項目建設必需的建筑材料、設備款項的,提供與供應商簽訂的購銷合同;用于法定稅費的提供稅務部門的發票等憑證;其他能夠證明法定用途需要資金的資料。


第十五條 監管機構受理房地產開發企業用款申請后,審查申請人提供的資料,須在五個工作日內辦理完畢。同意使用預售款的,監管機構出具《商品房預售款專戶資金撥付批準書》,監管銀行按批準書核準數額應在兩個工作日內予以撥付。辦理完畢后,房地產開發企業應將撥款回執送監管機構備案。

第四章 監督管理


第十六條 監管機構應當對預售款專用賬戶情況進行及時監督,定期對工程進度情況和銷售情況進行現場巡檢。
第十七條 監管銀行應派專人負責商品房預售款監管工作及預售資金監管系統管理,嚴格按照預售資金監管系統數據接口規范,向預售資金監管系統準確、實時上傳數據。并按監管機構要求實時報送專用賬戶出入賬情況。如發生監管資金被查封、凍結的情形,監管銀行應及時向監管部門書面通報具體情況。
第十八條 房地產開發企業有下列情形之一的,查處期間,監管機構應暫停核準該房地產開發企業的商品房預售款使用申請。已核準尚未撥付的,應書面通知監管銀行暫停預售款專用賬戶的資金撥付。

(一)存在違法違規行為導致項目停工的;


(二)預售項目工程建設存在嚴重質量問題的;


(三)收款單位營業范圍與申請用款用途不符的;


(四)未將預售款全部轉入專用賬戶的;


(五)專用賬戶扣除用款后賬戶余額少于本辦法第十三條規定的保底資金留存額度的;


(六)提供虛假材料或不符合審核標準材料的;


(七)監管部門認定應當暫停撥付的其他情形。


上述有關行為消除后,監管機構應書面通知監管銀行恢復預售款專用賬戶資金的正常撥付。


第五章 法律責任


第十九條 房地產開發企業在商品房預售款收存、使用過程中違反相關法律法規的,由監管機構依法進行處罰,涉嫌犯罪的,由司法機關依法處理。
第二十條 監管銀行未經監管機構核準同意,擅自支付商品房預售款或截留、挪用商品房預售款的,上一級主管部門應當責令其改正和追回流失款,給預購人造成損失的,依法承擔責任。
第二十一條 施工企業、監理企業提供虛假證明或采取其他方式協助房地產開發企業違規使用商品房預售款的,依法追究相關責任;涉嫌犯罪的,由司法機關依法處理。
第二十二條 監管機構工作人員在商品房預售款監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的,依法追究行政責任;涉嫌犯罪的,由司法機關依法處理。

第六章 附 則


第二十三條 本辦法由湛江市住房和城鄉建設局負責解釋。
第二十四條 本辦法自2021年5月1日起執行,有效期3年。
關于《湛江市住房和城鄉建設局商品房預售款監督管理暫行辦法》的解讀
為加強本市商品房預售款監督管理,保證商品房預售款?顚S,維護商品房交易雙方的合法權益,促進房地產市場健康發展。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》和《廣東省商品房預售管理條例》、《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房〔2010〕53號)等法律、法規的規定,結合本市實際,制定《湛江市住房和城鄉建設局商品房預售款監督管理暫行辦法》(下面簡稱《辦法》)。我局對《辦法》制定,按照行政規范性文件的程序并通過了司法局的合法性審查,將于2021年5月1日印發實施,F解讀如下:

一、《辦法》制定的背景和依據


原市房管局對于商品房預售款監督管理的做法,沒有按行政規范性文件制定相關規定,導致我市當前商品房預售款監督管理工作不夠完善和規范。隨著房地產市場的不斷發展,出現了一些新情況、新問題,為適應新的市場變化,特制定本《辦法》。

《辦法》的制定依據主要有以下三個方面:(一)國家法律法規:《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》;(二)地方性法規:《廣東省商品房預售管理條例》、《北京市商品房預售款監督管理辦法》、《中山市商品房預售款監管辦法》、《清遠市商品房預售款監督管理辦法》;(三)相關規范性文件:《廣州市住房和城鄉建設局關于調整商品房預售款使用核準工作規則的通知》、《珠海市商品房預售資金監管辦法》。


二、文件的主要內容


(一)《辦法》確立的主要制度


《辦法》共二十四條,主要內容如下:一是規定《辦法》的適用范圍;二是明確了預售款的收存、支取、使用和監督管理的要求;三是強調了房地產開發企業、監管銀行、房地產行政主管部門等相關責任。


(二)《辦法》的重點內容說明


1、鑒于商品房項目預售前的支出對房地產企業壓力確實很大,參照廣州市的做法,制定了第五條“……。預售款專用賬戶內的款項,用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費。主體工程完成驗收后,在符合規定的留存比例條件下(詳見第十三條),房地產開發企業可申請劃撥該項目在取得預售證前支付的工程款、法定稅費等資金”,在滿足留存保底資金要求的情況下,拓展了預售款的提取使用范圍。


2、參照廣州、珠海等城市的做法,在本《辦法》第十三條中規定:“房地產開發企業取得項目的預售許可證后,預售款專用賬戶的資金按累計進賬總金額的10%作為保底資金留存;主體工程完成驗收后,按累計進賬總金額的5%作為保底資金留存;辦理竣工驗收備案后,按累計進賬總金額的2%作為保底資金留存”。設置三個更具有可操作性和合理性的保底資金留存節點,更有利于我市商品房預售款監管工作的有效落實,也有利于跟隨工程節點及時減輕房地產企業的資金壓力。


3、第二十四條按照規范性文件相關要求,明確《辦法》施行有效期為三年。

 
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